Đầu tháng 4, các doanh nghiệp và người có thu nhập thấp muốn mua nhà ở trên cả nước đón nhận tin vui về gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng dành cho phân khúc nhà ở xã hội. 

Đây cũng là một trong chính sách thiết thực được chờ đợi trong nhóm giải pháp của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, hỗ trợ người dân cải thiện chỗ ở và an sinh xã hội. Tuy nhiên, băn khoăn lớn nhất hiện nay là tiền đã sẵn nhưng liệu nguồn cung dự án có đủ để giải ngân.

Các chuyên gia nhận định, dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên thị trường hiện nay đang rất ít trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở phân khúc này lại vô cùng lớn. Hiện tại, khi thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tự điều chỉnh để cân bằng trở lại, phát triển an toàn, bền vững, nhiều chủ đầu tư đã quan tâm và có ý định tham gia phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội. Thế nhưng, từ ý định đi đến hiện thực và cho ra sản phẩm là quá trình dài cần nhiều thời gian.

Tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030.

Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết đã có công văn chỉ đạo, hướng dẫn các Ngân hàng thương mại và Ngân hàng Nhà nước chi nhánh các tỉnh, thành phố khẩn trương triển khai thực hiện Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33.

Trong số đó, chủ lực là 4 ngân hàng thương mại nhà nước cho chủ đầu tư, người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường và ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với các gói tín dụng cụ thể trong từng thời kỳ.

Đối tượng được hưởng gói vay 120 nghìn tỷ đồng là chủ đầu tư đầu tư dự án, khách hàng là người mua nhà ở tại dự án với những quy định cụ thể cho từng nhóm. Thời hạn giải ngân của chương trình đến khi doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng nhưng không quá ngày 31 tháng 12 năm 2030.

Thời gian ưu đãi, đối với chủ đầu tư áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 3 năm kể từ ngày giải ngân nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu. Còn đối với người mua nhà sẽ áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 5 năm kể từ ngày giải ngân nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu.

Đáng chú ý, lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm; lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 đối với người mua nhà là 8,2%/năm. Kể từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng, Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia Chương trình.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã có thống kê gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về tổng hợp danh mục dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư có nhu cầu vay vốn theo các đợt. Theo đó, Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương lập danh mục dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Trong số đó, các chủ đầu tư dự án phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật, được giao đất, cho thuê đất và đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, đã được cấp phép xây dựng hoặc được miễn cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng...

Ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng nhận xét, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng là sự chủ động của các ngân hàng thương mại và cũng định hướng rất rõ ràng là sẽ dành cho phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thời điểm này muốn làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thì chủ đầu tư phải có quỹ đất, quy hoạch hạ tầng đầy đủ. Trong khi đây lại đang là trở ngại do thời gian qua rất nhiều dự án "nghẽn" do "vấp" phải thủ tục pháp lý và còn nhiều bất cập.

Vì lý do này, không nhiều chủ đầu tư mặn mà phát triển phân khúc nhà ở này. Điều này khiến số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ tiếp tục khan hiếm, nguồn cung khó có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân hiện nay. Như vậy, dù tiền có sẵn cũng rất khó để giải ngân cho người mua vay - ông Hùng phân tích.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính ghi nhận, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng là tín hiệu vui, cho thấy sự nhập cuộc của cả hệ thống để hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở xã hội nói riêng và tạo niềm tin cho người mua nhà.

Tuy nhiên, theo ông Đính, gói tín dụng này chỉ là điều kiện đủ để người dân dễ dàng mua được nhà ở xã hội hơn. Còn theo thực tế hiện nay, điều kiện cần là số lượng nguồn cung dự án nhà ở xã hội thì vẫn còn khan hiếm, đang thiếu rất nhiều.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện cả nước mới hoàn thành hơn 300 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp với quy mô 155.800 căn. Thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" vừa được Chính phủ phê duyệt ngày 3/4/2023 theo Quyết định 388/QĐ-TTg thì ngoài các địa bàn trọng điểm như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh, đề án sẽ tập trung cả ở những thành phố như Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng.

Nhưng đơn cử như thành phố Cần Thơ, hiện mới có 3 dự án nhà ở xã hội được đưa vào khai thác, 4 dự án còn lại đang triển khai. Sở Xây dựng Cần Thơ cho biết, so với nhu cầu của gần 200 nghìn người trong giai đoạn 2021 - 2030 thì địa phương mới đáp ứng được gần 4%. Chính vì thế, giai đoạn tới, thành phố sẽ tạo điều kiện để các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án... Đây cũng là thực trạng đang diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương trên cả nước.

Bởi vậy, dù gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với lãi suất ưu đãi đã sẵn sàng nhưng thời gian đầu, các chuyên gia cho rằng sẽ khó có thể giải ngân hiệu quả vì nguồn cung mới chưa được bổ sung nên sẽ không có nhiều dự án nhà ở xã hội để người dân vay tiền mua.