Sau một thời gian rơi vào trầm lắng, bước sang năm 2023, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đã bắt đầu có những tín hiệu phục hồi tích cực. 

Thông tin nới room tín dụng cùng cam kết mới đây của Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh và các sở, ngành về việc tập trung tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án bất động sản thuộc thẩm quyền của Thành phố khiến nhiều chuyên gia, nhà đầu tư phấn khởi, kỳ vọng vào giai đoạn khởi sắc sắp tới của thị trường.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, tín dụng năm 2023 sẽ dồi dào hơn năm 2022 nhờ quyết định nới thêm hạn mức tín dụng khoảng 1,5 - 2% của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho toàn hệ thống các ngân hàng thương mại để "bơm" thêm ra thị trường khoảng 457.000 tỷ đồng theo mục tiêu tăng trưởng tín dụng là 14%.

Trong đợt tăng hạn mức lần này, có khoảng 15 ngân hàng được nới hạn mức từ 1 - 4% so với mức cũ. Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, room tín dụng được cấp phổ biến quanh mức 3 - 4%. Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước, hạn mức tín dụng được cấp ít hơn nhưng do quy mô tín dụng lớn hơn nên tổng lượng vốn thực tế được tăng lên sẽ lớn hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định, việc Ngân hàng Nhà nước quyết định nới room tín dụng là tín hiệu tích cực cho đà phục hồi của thị trường bất động sản trong nước nói chung, Tp. Hồ Chí Minh nói riêng. Hiện nay, nhiều dự án bất động sản đang triển khai dở vì thiếu vốn; người mua nhà gặp khó do không tiếp cận được tín dụng để mua nhà. Việc dòng vốn được khơi thông sẽ khiến các chủ đầu tư dự án tiếp tục triển khai được dự án và người mua nhà có cơ hội hiện thực hóa ước mơ an cư.

Bên cạnh đó, theo ông Kiệt, nguồn tiền từ thị trường chứng khoán đang có xu hướng tăng trở lại. Trong trường hợp chứng khoán tăng lên mức 1.300 - 1.400 điểm thì sẽ có một lượng tiền lớn đưa vào nền kinh tế và bất động sản. Ngoài ra, thị trường trái phiếu đang dần phục hồi. Đây tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, mức nới room tín dụng cần được cân nhắc đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường bất động sản, nếu nới quá ít thì sẽ không tác động nhiều bởi hiện nay các ngân hàng vẫn duy trì lãi suất cho vay mua nhà ở mức cao là 11 - 15%.

Bên cạnh đó, phương án nới room tín dụng chỉ áp dụng được đối với doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt để vay vốn, còn với doanh nghiệp vốn đang có nợ xấu sẽ rất khó tiếp cận nguồn vốn này.

Ngoài ra, ông Lực cho biết, trong đầu tư bất động sản có nhiều chi phí phát sinh song không phải chi phí nào ngân hàng cũng giải ngân. Trước đây khi nguồn vốn chưa bị gò bó, doanh nghiệp còn có thể huy động vốn để tài trợ cho các khoản này thì hiện nay rất khó. Do đó, ông Lực cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần xem xét bổ sung thêm một số khoản là chi phí phát sinh, đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất cho người dân và chủ đầu tư.

Một tín hiệu vui khác cho thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh là động thái tháo gỡ khó khăn cho những dự án đang gặp vướng mắc.

Theo Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Thanh Mỹ, hiện trên địa bàn đang có 116 dự án bất động sản gặp vướng mắc liên quan đến các thủ tục mở bán căn hộ; vướng mắc ở khâu tính thuế đất, giấy phép xây dựng, xác định lại giá đất; dự án vướng thanh tra, kiểm tra… Trong số đó, có 38 dự án bị đình trệ nhiều năm, được đưa vào diện ưu tiên tập trung giải quyết, xử lý dứt điểm.

Mới đây, Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh đã có cuộc họp với 6 doanh nghiệp bất động sản để tìm hướng giải quyết, tháo gỡ khó khăn cho 7 dự án đang gặp vướng mắc nặng trên địa bàn Thành phố. Các dự án này đều thuộc nhóm bất động sản nhà ở và khu phức hợp tọa lạc tại các quận 1, 4, 7, quận Tân Phú và thành phố Thủ Đức; vướng mắc chủ yếu liên quan đến nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý về giấy phép xây dựng.

Có thể kể đến Khu phức hợp Sóng Việt thuộc lô đất 1-17 của khu đô thị mới Thủ Thiêm (thành phố Thủ Đức) có tổng mức đầu tư dự kiến 7.300 tỷ đồng. Năm 2019, Thanh tra Chính phủ kết luận dự án này được Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh chỉ định nhà đầu tư nhưng không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tính và thu tiền sử dụng đất. Đến nay, các vướng mắc liên quan vẫn chưa tìm được lối ra.

Dự án khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp tại đường Bến Nghé (Quận 7) đã hoàn thành phần móng, hầm và tầng 1, đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại. Tuy nhiên, đến nay dự án này vẫn chưa thể đưa vào hoạt động kinh doanh vì vẫn đang phải chờ rà soát hồ sơ.

Theo chủ đầu tư dự án, việc này đã gây thiệt hại trước mắt là khoảng 1.052 tỷ đồng cho tổn thất về doanh thu và chi phí. Về lâu dài, nếu không sớm giải quyết cấp thông báo đủ điều kiện bán, chủ đầu tư sẽ không còn khả năng chi trả chi phí và duy trì hoạt động, dẫn đến mức độ thiệt hại lớn hơn.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Mỹ, từ tuần này trở đi, Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh sẽ gửi thông báo kết luận ban đầu đến từng doanh nghiệp có dự án vướng mắc và lộ trình giải quyết sẽ được thực hiện trên tinh thần dự án nào thuộc thẩm quyền sẽ được thành phố tập trung giải quyết trước, dự án nào vượt thẩm quyền của Thành phố thì sẽ xin ý kiến trung ương. Được biết, trong 7 dự án được giải quyết, có 6 dự án thuộc thẩm quyền xử lý của thành phố, một dự án còn lại phải xin ý kiến trung ương.

Ngoài việc hỗ trợ tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản thương mại, thời gian tới, Tp. Hồ Chí Minh cũng sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và cải tạo nhà chung cư cũ. Hiện thành phố đang tập trung tháo gỡ 18 dự án nhà ở xã hội ưu tiên cũng như 16 dự án chung cư xuống cấp để thúc đẩy trong năm 2023.

Cùng đó, Thành phố cũng tập trung phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật để kết nối vành đai 2, vành đai 3, cao tốc Tp. Hồ Chí Minh - Mộc Bài... với dự án cải tạo vành đai trung tâm, tập trung thúc đẩy nhiều dự án lớn.

Với hướng giải quyết trên, Tp. Hồ Chí Minh kỳ vọng trong năm 2023 sẽ tháo gỡ vướng mắc để đưa ra thị trường một số lượng lớn các dự án bất động sản thuộc nhiều phân khúc, đặc biệt là nhà ở để đáp ứng nhu cầu của thị trường, giải bài toán thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, việc chính quyền thành phố vào cuộc để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là tín hiệu tích cực, giúp nhà đầu tư lấy lại niềm tin.

Tuy nhiên, quy mô thị trường bất động sản hiện tại lớn hơn rất nhiều so với thời điểm 10 năm trước; bài toán kinh doanh, duy trì hoạt động và phát triển thị trường của các doanh nghiệp cũng đứng trước nhiều thách thức hơn so với giai đoạn trước đó. Do đó, không nên "giải cứu" bất động sản một cách đại trà để tránh gây nguy hiểm cho cả nền kinh tế.

Ông Châu cho biết, thành phố và các đơn vị hữu quan chỉ nên cấp tín dụng và gỡ pháp lý cho những dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Các dự án sắp hoàn thành xây dựng và bàn giao, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá phù hợp.

Ngoài ra, trước khi gỡ vướng, thành phố cần làm rõ việc các ngân hàng đang cho vay bất động sản còn vướng mắc ở đâu; hiệu quả của dự án và dự án đang giải ngân nhưng thủ tục chưa đầy đủ thì xử lý ra sao… Từ đó, có giải pháp tháo gỡ và ban hành tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào dự án bất động sản cao cấp.

Bên cạnh đó, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần điều chỉnh phù hợp, tái cấu trúc lại hoạt động kinh doanh để thích ứng với thị trường hiện nay; trong đó, điều kiện tiên quyết là các doanh nghiệp phải có sản phẩm hợp lý với thị trường, đáp ứng nhu cầu thực tế và bình tĩnh chờ tín hiệu điều chỉnh từ lãi suất, tăng trưởng tín dụng cũng như nỗ lực tháo gỡ khó khăn pháp lý mà Chính phủ đang thực hiện.