Những vướng mắc liên quan đến việc giải phóng mặt bằng, nguồn vốn, thủ tục đầu tư phức tạp… khiến việc phát triển nhà ở xã hội tại Tp. Hồ Chí Minh gặp nhiều khó khăn.

Hiện Thành phố có 18 dự án nhà ở xã hội đã có chủ trương từ lâu nhưng vẫn chưa thể khởi công vì vướng nhiều vấn đề. Ngành xây dựng Tp. Hồ Chí Minh đang tích cực tìm phương án giải quyết để tháo gỡ những điểm nghẽn và tái khởi động các dự án.

Theo Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh, 18 dự án nhà ở xã hội gặp vướng mắc được phân thành 4 nhóm gồm 6 dự án đầu tư xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ, 2 dự án nhà lưu trú công nhân, 4 dự án nhà ở xã hội độc lập và 6 dự án nhà ở xã hội nằm trong các dự án nhà ở thương mại.

Trong dịp kỷ niệm Lễ 30/4 và 2/9 vừa qua, đã có 8 dự án trong số này tổ chức động thổ, khởi công. Có thể kể đến Dự án Nhà lưu trú công nhân tại Khu chế xuất Linh Trung II (thành phố Thủ Đức) có tổng mức đầu tư khoảng 408 tỉ đồng với 360 căn hộ, có thể đáp ứng 1.000 chỗ ở cho công nhân hoặc Dự án Nhà ở xã hội MR1 có diện tích gần 7.000 m2 thuộc dự án Khu đô thị Eco Green (Quận 7), dự tính cung cấp khoảng 712 căn hộ cho khoảng 1.400 người lao động có thu nhập trung bình với đầy đủ tiện ích.

Tuy nhiên, đến nay các dự án đã tổ chức động thổ, khởi công vẫn đang "án binh bất động". Quan sát thực tế ở thời điểm đầu tháng 11 có thể thấy các Dự án Nhà ở xã hội MR1 hay Dự án Nhà lưu trú công nhân tại Khu chế xuất Linh Trung II cùng nhiều dự án khác như Dự án Dragon E-Home (thành phố Thủ Đức), Dự án Nhà ở xã hội tại phường Long Trường (thành phố Thủ Đức) vẫn là những bãi đất trống, không có dấu hiệu đang thi công.

Theo thông tin từ chủ đầu tư các dự án, nguyên nhân sự đình trệ này là do các thủ tục pháp lý các dự án đến nay vẫn chưa được giải quyết xong. Tương tự, 10 dự án chưa tổ chức khởi công cũng đang chờ các sở, ngành tháo gỡ vướng mắc về thủ tục pháp lý, chưa xác định được thời gian có thể triển khai xây dựng.

Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho biết, việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố gặp nhiều vướng mắc, khó khăn là do việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án đang gặp nhiều khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí một số dự án không cấp phép thực hiện được, đặc biệt là đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10 ha được yêu cầu dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội.

Ngoài ra, hiện chưa có bất cứ quy định pháp luật nào hướng dẫn về việc xác định và hoàn trả chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp các chủ đầu tư đã bàn giao lại cho Nhà nước quỹ đất ở tỷ lệ 20% để xây dựng loại hình nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành ra tối thiểu 20% số căn hộ của dự án để cho khách hàng thuê, sau thời hạn 5 năm mới được bán làm chậm khả năng thu hồi vốn, dẫn đến kém hấp dẫn đối với các đơn vị đầu tư. Các bước thủ tục để tiến hành đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn còn nhiều phức tạp; nguồn vốn dài hạn với mức lãi suất ưu đãi để phục vụ hỗ trợ các chủ đầu tư vay vốn thực hiện đầu tư dự án nhà ở xã hội hiện chưa ổn định.

Hiện nguồn tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được tách thành hạng mục riêng mà vẫn hòa vào ngân sách chung của Thành phố khiến việc sử dụng nguồn tiền này để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước để cho thuê còn hạn chế. Do đó, đến nay nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn chưa thu hút được nhà đầu tư tham gia.

Về giải pháp để xử lý vấn đề vướng mắc trong thời gian tới, Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho rằng cần phải nhanh chóng cải cách thủ tục hành chính; minh bạch, rõ ràng, công khai trong việc giải quyết hồ sơ cấp phép nhà ở xã hội; rút ngắn tối đa quãng thời gian thực hiện những thủ tục tiến hành đầu tư xây dựng dự án. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng sẽ kiến nghị với Ủy ban nhân dân Thành phố sắp xếp lại quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc quỹ đất do Nhà nước bồi thường để điều chỉnh quy hoạch và chuyển sang đất xây dựng nhà ở xã hội; tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê bằng nguồn vốn ngân sách hoặc vốn của doanh nghiệp với thời gian thuê đất tối đa là 50 năm.

Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng đề nghị Thành phố thực hiện rà soát quỹ đất có quy mô lớn, quỹ đất nông nghiệp hoặc sản xuất kinh doanh không còn phù hợp với quy hoạch tại các khu vực huyện ngoại thành để xem xét điều chỉnh quy hoạch, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật; điển hình hóa thiết kế nhà ở xã hội được thẩm định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng để triển khai xây dựng hàng loạt, góp phần giảm thời gian thực hiện thủ tục đầu tư và giá thành căn hộ. Thành phố bố trí vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, để giải quyết cho các hộ gia đình đặc biệt khó khăn về nhà ở, không thể thuê nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư xây dựng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, HoREA nhận thấy, hiện điều 54 Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, mà chưa bao gồm nhà ở xã hội để mua bán. Do vậy, cần phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án xây dựng nhà ở xã hội cho thuê bán, cho thuê mua và nhà ở giá phù hợp với người có thu nhập trung bình, thấp. Ngoài ra, vì ngân sách nhà nước có hạn nên chỉ tập trung phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Đối với nhà ở xã hội để mua bán có thể xã hội hóa, thu hút doanh nghiệp tư nhân bằng những chính sách ưu đãi thực chất.

Bên cạnh đó, HoREA cho rằng, Quốc hội cần bố trí vốn ưu đãi phát triển nhà ở xã hội trong kế hoạch sử dụng vốn ngân sách nhà nước trung hạn giai đoạn 2021-2025 để có nguồn vốn mồi thực hiện chính sách. Song song đó, cần sớm chỉ đạo đẩy nhanh gói tín dụng 15.000 tỷ đồng hỗ trợ thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Trước hết, hỗ trợ 2 tháng tiền thuê nhà cho công nhân - lao động. Sau đó, bổ sung đối tượng chủ nhà trọ cũng được vay ưu đãi để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp nhà trọ, phòng trọ cho công nhân - lao động thuê. Về phía Ngân hàng Nhà nước, xem xét sửa đổi Thông tư 20/2021/TT-NHNN cho phép các ngân hàng được cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, nhà ở xã hội bởi với quy định hiện nay, cá nhân, hộ gia đình chỉ được vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua nhà ở xã hội với điều kiện phải gửi tiết kiệm tại đây trong 12 tháng.

Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản cũng cho biết, việc xây dựng nhà ở xã hội hiện chưa có quy chuẩn riêng nên doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong vấn đề thủ tục hơn so với nhà ở thương mại; thời gian thực hiện, hoàn thành dự án cũng kéo dài hơn nhà ở thương mại nhiều lần.

Bên cạnh đó, với lợi nhuận thu về thấp, chỉ khoảng 10%-15% vốn bỏ ra khiến nhiều doanh nghiệp không mấy mặn mà với các dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra, công tác hậu kiểm, kiểm tra, thậm chí duyệt giá nhà ở xã hội cũng rất phức tạp, nếu Nhà nước không tạo điều kiện, hỗ trợ doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội về thủ tục thì doanh nghiệp sẽ "nản".