Một trong những nguyên nhân căn bản khiến thị trường bất động sản (BĐS) tại các đô thị lớn lâm vào tình trạng "khó ở" như hiện nay là do không đánh giá đúng khả năng chi trả của người dân cho nhà ở. Nguồn cung không hề nhỏ, các chủ đầu tư đang tìm mọi cách để "kích", song người có nhu cầu thực vẫn phải đứng từ xa để ngước nhìn ngôi nhà mơ ước.

>> Chuyên đề: Thị trường bất động sản

Người có nhu cầu về nhà ở chỉ có thể đến các sàn BĐS xem chứ khó mua được nhà Ảnh: Hải Linh

Rơi vào khoảng trống

Thiếu vắng những kênh tài chính nhà ở đa dạng và hữu hiệu, thị trường nhà ở lập tức "có vấn đề" khi mức giá vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân. Sự mất cân đối giữa khả năng chi trả và nguồn cung sản phẩm được bộc lộ ngày càng rõ hơn khi mà ngay cả mức giá dự kiến của nhà ở thu nhập thấp đang được chào bán ở Hà Nội cũng ngoài tầm với của đối tượng được mua nhà. Nhiều doanh nghiệp đã và đang tính đến việc thay đổi chiến lược, chú trọng hơn vào phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, việc "liệu cơm, gắp mắm" có phần muộn màng. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đánh giá, việc xác định khả năng chi trả là điều hết sức quan trọng nhưng giai đoạn vừa qua nhiều doanh nghiệp cứ mải xây dựng các dự án hoành tráng mà quên đi điều này.

Trước đây, khi thị trường BĐS còn sôi động, các doanh nghiệp chú trọng vào phân khúc nhà ở cao cấp và tạo ra những khoảng trống để giới đầu cơ vùng vẫy kiếm lời. Đến nay, khi thiếu đi sự hỗ trợ từ nguồn vốn ngân hàng, nhiều doanh nghiệp không còn mặn mà với việc kinh doanh trái ngành, trái nghề, quan trọng hơn là BĐS ở các thành phố lớn đã bị đẩy lên một mặt bằng giá cao đến mức khó chấp nhận, sự thiếu hụt do khoảng cách giữa giá bất động sản và khả năng chi trả của những người dân có nhu cầu thực càng trở nên rõ nét. Trong thời gian tới, áp lực từ việc đưa dư nợ cho vay BĐS về dưới mức 22% và vào cuối năm 2011 là 16% theo lộ trình sẽ gia tăng sức ép lên thị trường. Nhiều chuyên gia đang lo ngại thị trường sẽ rơi vào trầm lắng như 2008. Chưa bao giờ trên truyền hình vào các giờ vàng lại xuất hiện nhiều quảng cáo của các dự án BĐS cao cấp như những ngày này. Điều này cho thấy, sự thay đổi của thị trường bởi trước đây người dân dù có tiền cũng khó lòng mua được nhà từ tay chủ đầu tư.

Kỳ vọng vào kênh hỗ trợ vốn mới

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, để giải quyết bài toán nhu cầu về nhà ở, từ nay đến năm 2015, số tiền bỏ ra để đầu tư xây dựng nhà ở là khoảng 2.205 nghìn tỷ đồng. Chính vì vậy, việc tìm kiếm nguồn vốn dành cho phát triển nhà, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp, là vấn đề rất được quan tâm. Để phục vụ cho mục tiêu nêu trên, Bộ Xây dựng đang hoàn tất các quy định để trình Chính phủ thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở với mục tiêu người nghèo sẽ có cơ hội vay vốn mua nhà. Bên cạnh sự linh hoạt trong chính sách tín dụng dành cho BĐS, giải pháp tốt nhất vẫn là thí điểm thành lập mô hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản hay mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở để cung cấp vốn cho nhà đầu tư cũng như gia tăng cơ hội mua nhà cho người dân.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, TP HCM đã đề nghị thành lập quỹ tín thác đầu tư BĐS. Đây sẽ là hình mẫu cho các tỉnh, thành khác làm theo. Bên cạnh đó, một giải pháp hiệu quả và bền vững đối với nguồn vốn dành cho phát triển quỹ nhà ở được Bộ Xây dựng kỳ vọng chính là quỹ tiết kiệm nhà ở. Quỹ không cho vay tạo lập nhà ở thương mại mà tạo điều kiện cho người người nghèo, người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở với mức lãi suất thấp chỉ bằng 1/4 hoặc 1/5 so với vay ngân hàng. Nếu đề xuất này được thông qua thì cả người dân và doanh nghiệp sẽ cùng có lợi. Việc phát triển các kênh tài chính nhà ở phù hợp là điều kiện rất quan trọng để thị trường nhà ở đô thị vận hành tốt. Tùy theo trình độ phát triển của nền kinh tế, giá nhà ở thường cao hơn so với thu nhập trung bình hàng năm của một hộ gia đình. Do vậy, một tỷ lệ lớn người dân chỉ có thể mua được nhà nếu việc thanh toán được chia thành nhiều lần trong thời gian dài.

Theo KTĐT