(Thethaovanhoa.vn) - Trong nhiều năm qua, mặc dù việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô đã được các cấp, các ngành thành phố Hà Nội tích cực chỉ đạo, song do những vướng mắc về cơ chế, chính sách nên đến nay tiến độ thực hiện vẫn còn quá chậm, số lượng nhà chung cư cũ được xây dựng lại còn quá ít (chỉ đạt khoảng 1%). Đặc biệt, có nhiều dự án đã quyết định đầu tư nhưng việc triển khai tư vấn lập quy hoạch rất chậm trễ, không đạt yêu cầu đã đặt ra. 

Đầu tư chung cư cũ tại Hà Nội: Liệu có rủi ro?

Đề cập đến những khó khăn trong quá trình cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô, lãnh đạo UBND thành phố Hà Nội đã từng ví “cải tạo chung cư cũ như húc đầu vào đá”. Bởi thực tế hơn 10 năm qua, dù thành phố đã rất quyết tâm và đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ vướng mắc nhưng đến nay mới đạt khoảng 1% trong tổng số hơn 1.500 nhà tập thể cũ.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn toàn thành phố có gần 1.580 chung cư cũ, trong đó phần lớn xuống cấp, hư hỏng, thậm chí có một số khu nhà thuộc diện chỉ đạo phải di dời khẩn cấp vì có thể sụp đổ bất cứ lúc nào gây nguy hiểm đến tính mạng con người và tài sản của người dân.  

Cụ thể, với hơn 1.200 công trình đã được đơn vị chức năng khảo sát thì có tới 325 công trình ở tình trạng nguy hiểm, hư hỏng có thể dẫn đến phá hủy kết cấu (mức 3); 691 công trình ở tình trạng hư hỏng làm giảm khả năng chịu lực, ảnh hưởng đến quá trình sử dụng (mức 2); 145 công trình còn đáp ứng yêu cầu sử dụng (mức 1)... 

Sau khi khảo sát, Sở Xây dựng Hà Nội đã báo cáo UBND thành phố Hà Nội dự kiến tổ chức kiểm định chi tiết 951 công trình thuộc mức 3 và mức 2. Trong số 480 công trình là các chung cư cũ, biệt thự, trụ sở cơ quan, công trình công cộng trực thuộc Hà Nội xuống cấp có 33 công trình là các nhà tập thể, chung cư cũ, xuống cấp nguy hiểm, cần kiểm định chi tiết ngay.  

Do vậy, Sở Xây dựng Hà Nội kiến nghị  UBND thành phố chấp thuận cho phép thực hiện khảo sát kiểm định với mức kinh phí khoảng 8 tỷ đồng nhưng từ năm 2019 đến nay, vẫn chưa có nguồn kinh phí để thực hiện. 

Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, Hà Nội đã kêu gọi xã hội hóa và hiện đã có 19 nhà đầu tư được thành phố chấp thuận đề xuất tự bỏ kinh phí triển khai lập quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo khoảng 30 khu chung cư cũ.  

Tuy nhiên, theo đánh giá của UBND thành phố Hà Nội, việc triển khai này vẫn đang vướng mắc về cơ chế, chính sách cần có sự vào cuộc của Chính phủ, Quốc hội nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. 

Có nhiều nguyên nhân, cả chủ quan và khách quan dẫn đến kết quả thực hiện cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội còn rất chậm đã được tập thể lãnh đạo UBND thành phố họp bàn, chỉ rõ trong những cuộc họp gần đây. Để khắc phục những tồn tại, vướng mắc nhiều năm qua, tập thể lãnh đạo UBND thành phố Hà Nội đã giao nhiệm vụ cụ thể cho từng sở, ngành, địa phương, yêu cầu phải khẩn trương, quyết liệt trong chỉ đạo và triển khai thực hiện. 

Thành phố đề nghị Sở Xây dựng Hà Nội tiếp tục chủ trì, khẩn trương thực hiện chỉ đạo của Thành ủy, phối hợp với Bộ Xây dựng về đề xuất Đề án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ; kiến nghị biện pháp giải quyết những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách và các nội dung cần tháo gỡ để đề nghị Bộ Xây dựng sớm có hướng dẫn thực hiện. 

Cùng với đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính chuẩn bị kế hoạch vốn để lập quy hoạch các khu chung cư cũ bằng nguồn ngân sách. 

Đối với  nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch các khu chung cư cũ, UBND thành phố giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì cùng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội rà soát, tổng hợp các hồ sơ nghiên cứu ý tưởng quy hoạch một số khu chung cư cũ do một số doanh nghiệp đề xuất đã hoàn thành, để tham khảo và tổng hợp cùng Đề án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ hoàn thiện (sau khi có ý kiến hướng dẫn của Bộ Xây dựng), báo cáo Thường trực, Ban Thường vụ Thành ủy xem xét, chỉ đạo. 

Đáng chú ý, đối với những hồ sơ đề xuất ý tưởng quy hoạch các khu chung cư cũ do các doanh nghiệp chậm thực hiện, đã quá thời hạn được giao (trong đó có khu chung cư cũ Giảng Võ), UBND thành phố Hà Nội yêu cầu Sở Quy hoạch - Kiến trúc thông báo tạm dừng thực hiện. 

Cũng theo chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội, việc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết các khu chung cư cũ sẽ được xem xét sau khi có chỉ đạo của Thành ủy, các quy hoạch phân khu đô thị khu vực nội đô được cấp thẩm quyền phê duyệt và theo quy định của pháp luật hiện hành. 

Thành phố đặc biệt lưu ý, trường hợp các nhà chung cư cũ đã được kiểm định, đánh giá mức độ nguy hiểm cấp độ D, Sở Xây dựng Hà Nội chủ động phối hợp với UBND các quận liên quan, khẩn trương thực hiện dứt điểm việc tạm cư, di dời các hộ dân ra khỏi chung cư cũ nguy hiểm để triển khai thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại; báo cáo kết quả thực hiện, tham mưu đề xuất UBND thành phố các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc... 

UBND thành phố Hà Nội cho biết, tại Đề án Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, Hà Nội đã đề xuất một số giải pháp, cơ chế chính sách đặc thù của Thủ đô. 

Cụ thể, Hà Nội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép được chủ động điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch về tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, dân số tại 4 quận nội thành thuộc khu vực nội đô lịch sử.  

Bên cạnh đó, để giải quyết tình trạng chỉ một vài hộ dân không đồng ý dẫn đến dự án ách tắc nhiều năm, Hà Nội cũng kiến nghị cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D (nhà nguy hiểm) nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại. 

Hà Nội cũng đề xuất giao các nhà đầu tư đề xuất ý tưởng và lập quy hoạch chi tiết 1/500 dự án cải tạo, thành phố sẽ hoàn trả chi phí nếu nhà đầu tư không được chọn, nhằm hấp dẫn sự vào cuộc của doanh nghiệp.  

• Hà Nội vào cuộc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ
• Hà Nội di dời khẩn cấp hộ dân tại 3 khu chung cư cũ có nguy cơ sập đổ
• Hà Nội: 42 chung cư cũ ở tình trạng 'báo động'
• Gian nan công cuộc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội

Đặc biệt, đề xuất được phép chỉ định chủ đầu tư thực hiện hiện dự án nằm trong kế hoạch cải tạo theo hình thức xã hội hóa khi các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp thực hiện dự án. Đồng thời, đưa các chung cư hết niên hạn sử dụng vào kế hoạch cải tạo xây dựng chỉnh trang mỹ quan đô thị. 

Về chính sách bồi thường, UBND thành phố Hà Nội cho rằng, chủ sở hữu căn hộ tầng 2 có hệ số bồi thường tối đa là 1,5 lần, đối với các chủ hộ tầng 1 sẽ được phép ưu tiên mua thêm phần diện tích sàn kinh doanh thương mại với diện tích bằng căn hộ cũ theo giá đầu tư cộng 10% lợi nhuận của chủ đầu tư. Còn đối với trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư cũ tại 4 quận nội thành cũ có nhu cầu tái định cư tại dự án khác ngoài vành đai 3 thì hệ số bồi thường sẽ là 2 lần../.

Minh Nghĩa/TTXVN