Thị trường bất động sản có nhiều cơ sở để phục hồi nhưng cũng đang phải đối mặt với nhiều rủi ro, thách thức. 

Thực tế, khoảng thời gian cuối năm 2023 và những tháng tiếp theo năm 2024, thị trường vẫn tiếp tục cần những đợt "tiếp sức" từ các cơ chế, chính sách của Chính phủ, các bộ, ngành, tạo động lực tích cực vào tiến trình phục hồi.

Đối mặt với nhiều thách thức

Theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV (Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam), thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, thời điểm này không phải là giai đoạn khủng hoảng của thị trường bất động sản mà là giai đoạn thanh lọc. Hiện thị trường đang phải đối mặt với các rủi ro, thách thức, xuất phát từ bên ngoài còn rất rõ như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; lạm phát, giá năng lượng, lãi suất còn cao; rủi ro tài chính - tiền tệ cao và đang giảm dần. Những điều này tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư và du lịch vào Việt Nam.

Đồng thời, rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoán cũng trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn đến tín dụng suy giảm; đầu tư công tăng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá; doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng),…

Công ty Savills Việt Nam cho biết, thời gian tới, bất động sản công nghiệp cũng sẽ phải đối mặt với ba thách thức. Đó là, chất lượng đảm bảo thông suốt của tất cả cơ sở hạ tầng giao thông tại Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực.

Theo đó, mặc dù cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đang mở rộng nhanh chóng, song vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế - xã hội. Sự gia tăng nhanh chóng về dân số đô thị và vận tải hàng hóa là động lực chính cho nhu cầu cơ sở hạ tầng, trong khi năng lực của cảng và cảng biển chưa phát huy hết tiềm năng.

Trong bối cảnh Việt Nam chuyển sang thu hút trọng tâm vào các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng với các nước trong khu vực, nhu cầu về lao động có tay nghề sẽ tăng lên. Dù chi phí lao động ở Việt Nam bằng khoảng 1/3 so với Trung Quốc, song năng suất cũng thấp hơn ở mức tương đương.

Cuối cùng là các quy định mới về chữa cháy nghiêm ngặt được áp dụng từ cuối năm 2022 đã gây trở ngại cho những nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất. Nhà đầu tư nước ngoài đang gặp khó khăn trong việc có được các chứng chỉ phù hợp, trên thực tế, một số dự án bất động sản công nghiệp đã bị trì hoãn vì vấn đề này.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro, phát triển hài hoà cân bằng hơn từ cung - cầu, giá cả đến quy hoạch,… Để điều tiết cung - cầu, giá cả thị trường bất động sản, cần sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, thực hiện tốt các cơ chế chính sách, nghị quyết đã ban hành trong thời gian vừa qua.

Thực tế, theo kết quả khảo sát về mức độ tác động của các cơ chế, chính sách, khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản bắt đầu xuất hiện một số tín hiệu tích cực: Nhiều doanh nghiệp đã thành công trong việc tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, và bắt đầu triển khai các dự án mới đã được tháo gỡ về pháp lý và nguồn vốn. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều doanh nghiệp tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức như việc gặp khó khăn về giao dịch, tiếp đến là khó khăn về pháp lý đất đai, và vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức do ảnh hưởng áp lực thanh toán nợ trái phiếu đến hạn,…

Thúc đẩy tiến trình phục hồi

Từ nửa cuối năm ngoái có nhiều chính sách mới được ban hành đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Có thời điểm, chỉ trong vòng một tháng có bốn chính sách được thông qua, đặc biệt là đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Nhiều luật đang được xem xét, sửa đổi cùng một lúc như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dù sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đã có dấu hiệu được cải thiện, song vẫn chưa cải thiện hoàn toàn và trên diện rộng. Điều này được thể hiện ở số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường bất động sản phục hồi tốt. Tính đến cuối tháng 8/2023, có 1.721 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2022. Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ, ngành.

Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã triển khai đồng bộ nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, tăng khả năng hấp thụ vốn tín dụng của nền kinh tế. Cụ thể, điều hành lãi suất, tín dụng phù hợp để hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế. Trong các tháng đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã liên tục điều chỉnh giảm bốn lần các mức lãi suất điều hành với tổng mức giảm từ 0,5 - 2,0%/năm. Đến nay, mặt bằng lãi suất thị trường đã có xu hướng giảm (lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân của các giao dịch phát sinh mới giảm khoảng 2,0% so với cuối năm 2022).

Thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đã có các văn bản chỉ đạo về việc cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản góp phần tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam tiếp tục rà soát và thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản. Chỉ đạo các ngân hàng thương mại có giải pháp phù hợp, hiệu quả để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn. Qua đó, vừa tạo thuận lợi, hỗ trợ doanh nghiệp, vừa kiểm soát được rủi ro, góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhất là xem xét rất cụ thể để cho vay với các dự án bất động sản đang dở dang, sắp hoàn thành.

Theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh, dựa trên những phân tích và chỉ báo, thị trường bất động sản có khả năng phục hồi vào khoảng quý II - IV/2024 trong điều kiện các chỉ báo quan trọng của thị trường diễn biến tích cực. Dự báo căn hộ chung cư sẽ là loại hình dẫn đầu xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản, dự kiến có thể rơi vào đầu quý I/2024 và chậm nhất là quý II/2024.

Với loại hình mua bán đất nền, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường bất động sản năm 2023. Có đến 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào. Tuy nhiên, do là loại hình chủ yếu phục vụ đầu tư, vậy nên khả năng đất nền sẽ phục hồi chậm hơn so với những loại hình khác và có thể phải đến cuối năm 2024 thị trường này mới đảo chiều.