Trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây, các dự án nhà ở riêng lẻ có nhiều căn hộ (thường được gọi là chung cư mini) phát triển nhanh chóng về số lượng ở các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Đáng lưu ý, hầu hết những dự án chung cư mini chủ đầu tư đều là những cá nhân, hộ gia đình riêng lẻ, xây dựng trên diện tích đất từ 100 - 300 m2 và nằm sâu trong các ngõ phố, giữa khu vực dân cư sinh sống đông đúc, nơi mà xe cứu hỏa, xe cứu thương không thể tiếp cận trực tiếp. Do đó, khi xảy ra sự cố sẽ gây thiệt hại rất lớn về tính mạng và tài sản của người dân.

Các chuyên gia chỉ rõ, việc xây dựng chung cư mini trên các khu đất xen kẹt giữa những khu dân cư đông đúc gây nhiều bất cập như: gia tăng áp lực lên hạ tầng kỹ thuật - xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không bảo đảm quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân như nơi vui chơi, trường học...

Đặc biệt, để tăng lợi nhuận, đa số các chung cư mini đều xây dựng quá mật độ xây dựng, sai thiết kế, vượt nhiều tầng so với giấy phép. Cả nước đang tồn tại hàng nghìn chung cư mini, việc siết chặt xây mới mô hình nhà ở này chắc chắn sẽ phải làm trong thời gian tới, tuy nhiên vẫn cần có giải pháp cho những công trình đã hoạt động bấy lâu nay. Mặc dù vậy, cũng không thể hợp thức hóa sai phạm của chung cư mini.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhận xét, nhu cầu người ở chung cư mini rất lớn, nên khi hoàn chỉnh xây dựng pháp luật phải tỉnh táo, dùng lý tính không để cảm xúc lấn át. Nên có giải pháp "quản" chứ không thể cấm.

Theo ông Châu, yếu tố an toàn tính mạng, tài sản của người dân phải đặt lên hàng đầu. Nhà chung cư mini từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án. Trên thực tế, nhà chung cư mini bé nhất là 2 tầng, mỗi tầng 2 căn hộ cũng được gọi là nhà chung cư. Cho dù chỉ có 4 căn hộ nhưng nếu kinh doanh chung cư mini thì cũng vẫn phải lập dự án.

Bởi vậy, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cần sửa điều 57, khôi phục quy định của Thông tư 12/2012/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng đô thị; trong đó, có phân loại 5 loại nhà chung cư, bao gồm cả nhà chung cư mini. Nếu cho nhà chung cư mini tính chính danh thì sẽ buộc phải xếp vào nhóm chung cư và tuân thủ theo quy chuẩn chung.

Từ khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành thì khái niệm chung cư mini không được nhắc đến nữa trong các văn bản quy phạm pháp luật do Bộ Xây dựng và Chính phủ ban hành. Sau đó, QCVN 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị và Thông tư 12 cũng bị Bộ Xây dựng bãi bỏ và thay thế bằng Thông tư 05 năm 2022 (Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Phân cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng).

Hiện nhà chung cư mini là nhu cầu lớn của xã hội, người có thu nhập thấp vẫn cần lọa hình nhà ở này. Do đó, cần khôi phục lại định danh và quy định rõ dạng nhà chung cư; đề nghị xếp loại là dự án nhà chung cư thương mại, diện tích căn hộ nhỏ dưới 45% thì số lượng không chiếm quá 25% tổng số căn hộ - ông Châu đề xuất.

Đại diện Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản lý giải, về nhà ở, theo quy định có 2 loại, nhà riêng lẻ và chung cư. Từ năm 2005, Luật Nhà ở đã quy định 2 loại hình nhà ở này. Tên gọi chung cư mini không có trong Luật. Luật Xây dựng quy định nhà dưới 7 tầng thì hộ gia đình cá nhân được cấp giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ. Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quy định chặt chẽ các điều kiện, quy chuẩn, tiêu chuẩn về căn hộ.

Ở loại hình riêng lẻ nhiều tầng, trong thời gian dài đã đáp ứng nhu cầu một số đối tượng như học sinh, sinh viên, công nhân. Họ là những người chưa đủ tài chính để mua, thuê trong dự án chung cư vì diện tích, giá cả vừa phải. Từ năm 2015, Chính phủ có báo cáo đánh giá về loại hình căn hộ này gửi Quốc hội và sau đó đưa vào Luật Nhà ở. Chính phủ ban hành Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở để hướng dẫn thi hành.

Các quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà ở đã được quy định chặt chẽ. Nhà ở riêng lẻ dù xây phòng hay không đều phải đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định. Trong vụ cháy vừa qua, giấy phép cho xây 70% thì chủ nhà xây 100%. Vấn đề này lại liên quan đến thực thi pháp luật, ông Khởi nhấn mạnh.

Ông Khởi khẳng định, đến thời điểm hiện nay, các quy chuẩn, tiêu chuẩn đều đã có. Vấn đề là quy định đã đủ chưa hay cần bổ sung thêm. Bởi trong xây dựng nhà ở có 2 quy định gồm: xây dựng với nhà chung cư và nhà riêng lẻ; quản lý vận hành.

"Theo quy định, chung cư được xây dựng từ 2 tầng, có từ 2 căn hộ trở lên. Tuy nhiên, lâu nay ta hiểu là nhà riêng lẻ nên bỏ qua khâu vận hành. Từ tháng 6/2020 Bộ Xây dựng đã có văn bản đôn đốc các địa phương yêu cầu kiểm tra, rà soát nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ. Sau vụ cháy nghiêm trọng vừa xảy ra, Bộ Xây dựng cũng có văn bản đôn đốc các địa phương tiếp tục kiểm tra, rà soát các chung cư, nhà ở cao tầng trên địa bàn" – ông Khởi cho hay.

Bộ Xây dựng được Chính phủ giao chủ trì xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở; trong đó, Bộ đề xuất, khi xây dựng căn hộ chung cư phải đáp ứng các tiêu chí, bao gồm: phòng cháy chữa cháy (PCCC); xây dựng phải có sở hữu chung, sở hữu riêng; bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trong mọi tình huống.

Cùng đó, giao cho UBND cấp tỉnh quy định hệ thống hạ tầng giao thông để PCCC có thể vào được; được cấp giấy với từng căn hộ; nếu xây dựng từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án đầu tư, như một dự án bình thường

Hiện cũng có nhiều quan điểm về căn hộ mini và cũng có ý kiến trái chiều. Bộ Xây dựng cho rằng, nếu xây căn hộ để bán thì phải lập dự án để thể hiện trách nhiệm, không phân biệt quy mô, số căn. Khi bán thực hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản. Ngoài ra, chỉ xây căn hộ cho thuê; trong đó, từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án.

Đặc biệt, trong hồ sơ, giấy phép xây dựng phải thể hiện rõ số lượng căn hộ, tầng; số căn ở mỗi tầng và diện tích cụ thể. Hiện Bộ Xây dựng đang báo cáo để gửi sang Quốc hội.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi nhấn mạnh về vấn đề thực thi bởi quy định đã có nhưng việc đáp ứng yêu cầu thực tế đến đâu. Trước tiên là cơ quan liên quan thực hiện như cấp phép, quản lý hoạt động xây dựng, thanh kiểm tra… có thực hiện đúng hay không. Tiếp đó, việc thực hiện của chủ đầu tư xây dựng công trình ra sao và cuối cùng là người dân.

"Không thể bắt người dân phải thế này, thế kia mà nhà nước phải tạo ra hành lang pháp lý để người dân nhìn rõ. Đồng thời, nâng cao ý thức PCCC, các kỹ năng phòng chống thiên tai cho người dân", ông Khởi nhận xét.