Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (tháng 5/2022) đã đạt được sự thống nhất cao về các giải pháp, chủ trương, định hướng tiếp tục đổi mới, hoàn thiện và tổ chức thực hiện tốt hơn nữa luật pháp, chính sách về đất đai.

Gỡ vướng về quản lý đất đai (Bài 3): Tháo gỡ bất cập trong phương pháp định giá đất

Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa các quan điểm, định hướng chỉ đạo tại Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để nước ta sớm cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

Theo đó, trước hết là cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 và các luật pháp có liên quan để khắc phục những hạn chế, yếu kém tồn tại kéo dài lâu nay, đặc biệt là những hạn chế, yếu kém liên quan đến công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; hỗ trợ, bồi thường, tái định cư, thu hồi đất; chính sách tài chính đất đai và xác định giá đất; chế độ quản lý và sử dụng đất nông nghiệp...

Phát huy nguồn lực đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia đặc biệt quan trọng và có ảnh hưởng sâu rộng tới mọi lĩnh vực, ngành nghề. Theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường (Bộ nguyên và Môi trường), khoảng 80% quyết định về các lĩnh vực kinh tế, chính trị hay xã hội của các cơ quan quản lý nhà nước đều cần tới những thông tin có yếu tố vị trí địa lý hay thông tin về không gian.

Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ cho biết: Kể từ sau khi Luật Đất đai ra đời lần đầu tiên vào năm 1987, trải qua quá trình hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai theo từng thời kỳ phù hợp với quá trình đổi mới và phát triển đất nước, Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 và năm 2013 đã được ban hành, cùng với nhiều lần sửa đổi, bổ sung.

Đến nay, hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai đã căn bản giải quyết được các vấn đề liên quan tới quản lý đất đai trong bối cảnh phát triển hiện tại của đất nước. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng đã có chuyển biến rõ rệt, bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho người có đất thu hồi.

Chính sách tài chính về đất đai, đổi mới về giá đất đã góp phần tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách, từng bước thực hiện quản lý nhà nước về đất đai bằng biện pháp kinh tế. Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã giảm tối đa các thủ tục hành chính. Công tác thanh tra, kiểm tra về quản lý, sử dụng đất đai được quy định cụ thể. Thị trường bất động sản nói chung và định danh quyền sử dụng đất nói riêng đã từng bước đi vào nền nếp, ổn định, các đơn vị tư vấn định giá đất được hình thành và hoạt động ngày càng chuyên nghiệp, hỗ trợ cho thị trường bất động sản.

Việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật đất đai đã từng bước nâng cao công tác quản lý, sử dụng đất có hiệu quả, tạo ra nguồn lực lớn cho sự phát triển kinh tế của đất nước thông qua tạo điều kiện tiếp cận đất đai cho người dân, doanh nghiệp và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai bằng việc sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước tại khối hành chính sự nghiệp và các doanh nghiệp nhà nước; đầu tư khai thác kết cấu hạ tầng kinh tế, hạ tầng công nghiệp, giao thông và các khu vực phụ cận; chỉnh trang đô thị và xây dựng các khu đô thị mới.

Chính sách tài chính đất đai đã từng bước được thể chế hóa theo nguyên tắc thị trường, minh bạch, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, thu hẹp sự phân biệt giữa các tổ chức trong và ngoài nước. Số tiền thu từ đất đã tăng qua các năm, từ 69.580 tỷ đồng vào năm 2014 lên 254.854 tỷ đồng vào năm 2020. Sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính là trọng tâm của công tác quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Những bất cập của Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai đã ra đời cách đây 35 năm với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Sau 9 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người sử dụng đất, nhà đầu tư cũng như gây lúng túng cho cơ quan nhà nước trong việc thực thi chính sách, pháp luật về đất đai.

Một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 chưa tương thích với Hiến pháp năm 2013 và các đạo luật có liên quan, trong đó có Luật Đấu thầu. Luật Đất đai chưa quy định rõ rằng một khi đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo luật định đấu thầu rồi thì có phải đấu giá quyền sử dụng đất theo luật định về đất đai không. Luật Đất đai không có cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà chỉ có đấu giá đất. Do đó, đối với những dự án đầu tư công có sử dụng đất thì phải thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong khi đó, Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lại quy định cả đấu thầu, cả đầu tư công lẫn đầu tư tư nhân. Khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì mỗi địa phương thực hiện khác nhau, không thống nhất.

Một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 chưa tương thích với Luật Đầu tư về thời điểm xác định nhu cầu sử dụng đất hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ xác định nhu cầu sử dụng đất. Theo quy định pháp luật đầu tư, thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất là thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư. Tuy nhiên, pháp luật đất đai lại quy định văn bản thẩm định được lập trên cơ sở hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thời gian thẩm định theo các quy định hướng dẫn Luật Đầu tư là 15 ngày trong khi các quy định hướng dẫn Luật Đất đai là 30 ngày.

Một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 chưa tương thích với Bộ luật Dân sự. Quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất tại Điều 191 của Luật Đất đai mâu thuẫn với quy định về quyền thừa kế của pháp luật dân sự và Hiến pháp, cụ thể là Điều 609 của Bộ luật Dân sự.

Một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 trong thực tiễn thi hành còn nhiều vướng mắc, bất cập.

Về minh bạch thông tin, Luật Đất đai chưa có quy định công khai thông tin về việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay về giá đất. Điều này dẫn đến khoảng trống lớn, dễ phát sinh tham nhũng khi người dân không được biết, không giám sát được.

Công tác giải phóng mặt bằng được quy định tại Điều 62 và Điều 73 của Luật Đất đai còn nhiều vấn đề chưa rõ ràng giữa dự án phát triển kinh tế và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Luật Đất đai năm 2013 cũng gây bất cập về giao đất dự án; lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất; quy định định giá đất để có cơ sở bồi thường và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất vì mục đích kinh tế; chưa có quy định rõ ràng về các loại bất động sản mới hình thành và quy chế pháp lý về quyền sử dụng đất với các loại bất động sản này; chưa có khái niệm đất ở trong khu du lịch, thương mại - “condotel”; bất cập trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bất cập về công tác bồi thường…

Cần sự bổ sung, hoàn thiện luật

Chủ tịch Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam Bùi Nhật Quang cho rằng Luật Đất đai năm 2013 cần được hoàn thiện một cách triệt để, tận gốc rễ chứ không phải như trước đây, qua nhiều lần sửa đổi mà vẫn không đáp ứng được kỳ vọng của xã hội.

Căn cứ vào những bất cập so với thực tiễn của Luật Đất đai năm 2013, luật sư Đặng Văn Cường và luật sư Hà Thị Khuyên (Văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) đã đưa ra sáu nội dung cần hoàn thiện.

Thứ nhất, cần phân định quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện quyền chủ sở hữu, với tư cách là người sử dụng đất và với tư cách thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai (hướng quy định về trách nhiệm thông tin, tuyên truyền, trách nhiệm giải trình…). Hoàn thiện khung pháp lý cho một số chính sách.

Thứ hai, cần bổ sung việc xác định rõ các nguyên tắc về công khai, minh bạch, về tham vấn ý kiến nhân dân trong thực hiện quyền chủ sở hữu và quản lý nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, quy trình hình thành giá đất theo thị trường; trong thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm về đất đai. Nhà nước đứng ra bồi thường giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án gắn liền với đấu giá quyền sử dụng đất. Có quy định nhất quán về việc giao đất, cho thuê đất, thực hiện nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất, quy định rõ các trường hợp đặc biệt không thu tiền, có chế tài xử lý nghiêm đối với các vi phạm.

Thư ba, cần quy định rõ hơn về kỳ quy hoạch, tăng thẩm quyền và trách nhiệm của cơ quan quyền lực nhà nước: Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp trong phê duyệt và giám sát; xây dựng tiêu chí cụ thể để làm căn cứ điều chỉnh quy hoạch, khắc phục sự tùy tiện trong thực hiện; có chế tài khi vi phạm quy định về lập, điều chỉnh, thực hiện không đúng quy hoạch.

• Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV: Rà soát, sửa đổi các quy định về đất đai, quy hoạch đô thị
• Vi phạm quản lý đất đai – cấp thiết bịt 'lỗ hổng'
• Cảnh báo những 'dự án ma' lừa đảo liên quan đến đất đai

Thư tư, hoàn thiện các quy định tài chính với đất đai, xây dựng khung giá đất phù hợp với giá thị trường. Bổ sung các quy định để làm rõ vai trò của dịch vụ định giá đất và tổ chức định giá đất; phương pháp định giá đất; các quy định về thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; phí, lệ phí đối với đất đai nhằm bảo đảm duy trì và phát triển nguồn thu từ đất cho ngân sách Nhà nước.

Thứ năm, chú trọng việc sửa đổi, hoàn thiện các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền lợi và sinh kế của người dân; thu hồi đất để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Thứ sáu, tập trung hoàn thiện các quy định để góp phần giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai, giải quyết kịp thời các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai. Bổ sung thêm quy phạm pháp luật quy định rõ ràng, cụ thể về hoạt động của cơ quan, người có thẩm quyền ban hành quyết định hành chính về đất đai trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất phải chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của quyết định ban hành, có trách nhiệm đôn đốc, kiểm tra thường xuyên và đột xuất để xử lý kịp thời những vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyết định hành chính mà mình đã ban hành trong phạm vi địa phương mình quản lý liên quan đến đất đai.

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, do đó Luật Đất đai phải đảm bảo được việc khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất, giữ được sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất, doanh nghiệp đầu tư các dự án có sử dụng đất.

Trần Quang Vinh/TTXVN