Chính phủ mới ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định 10), có hiệu lực từ ngày 20/5; trong đó, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Đây là một trong những Nghị định được dư luận quan tâm nhất là sau khi xảy ra hàng loạt tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến loại hình condotel (căn hộ khách sạn) khiến phân khúc này rơi vào tình trạng "đóng băng". Thậm chí, người mua "ngoảnh mặt", chủ đầu tư cũng lâm cảnh "chết trên đống tài sản".

Các chuyên gia nhận xét, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, quy định mới tại Nghị định 10 có thể khơi dậy sức sống của thị trường condotel. Đồng thời, đem lại những tác động, chuyển biến tích cực cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và thị trường bất động sản nói chung. Tuy nhiên, vẫn cần có những giải pháp tháo gỡ toàn diện vướng mắc về pháp lý cho sản phẩm condotel để phát triển lành mạnh.

Ông Trần Văn Cảnh - Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Lộc Sơn Hà chia sẻ, khoảng 2 năm nay công ty đã tạm dừng phân phối loại hình sản phẩm này. Quy định mới về việc cấp sổ cho condotel tại Nghị định 10 rất đáng ghi nhận nhưng khả năng trong ngắn hạn vẫn chưa thể giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi ngay.

Theo ông Cảnh, suốt một thời gian dài, nhà tư đã mất niềm tin vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng do vướng vấn đề pháp lý, chưa được cấp sổ đỏ. Điều đó khiến loại hình này rơi vào trạng thái "ngủ đông" khá dài. Giờ chính sách đã được tháo gỡ nhưng để thực sự có tác động trong thực tế và thay đổi được tâm lý của nhà đầu tư thì vẫn cần thêm thời gian.

Bên cạnh đó, ngành du lịch cũng có ảnh hưởng trực tiếp tới tâm lý và tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng. Nhưng thời gian, lợi nhuận từ loại hình này chưa được như kỳ vọng. Thêm nữa là bối cảnh nền kinh tế thế giới và trong nước lúc này đối diện với không ít khó khăn nên du lịch Việt Nam vẫn cần thêm thời gian để thực sự phục hồi – ông Cảnh phân tích.

Trong khi đó, thời điểm này, nhà đầu tư đang có nhiều lựa chọn về các loại hình bất động sản khác với mức giá tốt, pháp lý rõ ràng và nhìn thấy lợi nhuận luôn. Do đó, phân khúc này không có lợi thế cạnh tranh.

Dưới góc nhìn lạc quan hơn, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group Võ Hồng Thắng nhận xét, quy định mới này sẽ góp phần tháo gỡ được nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Bởi lâu nay, vấn đề pháp lý cho condotel vẫn chưa được quy định rõ ràng. Một số địa phương cấp sổ đỏ cho condotel nhưng lại thu hồi ngay sau đó.

Chính vì vậy, ông Thắng cho rằng, Nghị định 10 sẽ giúp khách hàng củng cố được niềm tin cũng như yên tâm hơn về quyền sở hữu tài sản; giải quyết được mâu thuẫn giữa khách hàng và chủ đầu tư trong vấn đề pháp lý; có sự minh bạch, chính thống và được thực hiện đồng bộ trên phạm vi cả nước.

Đặc biệt, ông Thắng nhận định, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay thì bất kỳ động thái gỡ khó nào từ Chính phủ cũng đều quan trọng và cần thiết.

Tuy nhiên, theo ông Thắng, vấn đề của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là sổ đỏ. Do đó, để cấp được giấy chứng nhận vẫn cần thêm những giải pháp để thực thi. Nghị định mới giúp gỡ khó một phần vướng mắc của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vốn gặp nhiều khó khăn trong thời gian qua.

Tuy nhiên, để gỡ vướng hoàn toàn, thúc đẩy sự phục hồi của loại hình này, cần có những giải pháp đồng bộ hơn cả về pháp lý, vốn tín dụng lẫn sự hồi phục của ngành du lịch trong thời gian tới.

"Chính phủ cần có những hướng dẫn chi tiết để Nghị định được áp dụng và thực thi một cách hiệu quả. Bên cạnh đó, quá trình cấp sổ cho loại hình này cần linh hoạt, tháo gỡ những vướng mắc trong thủ tục hành chính liên quan để có đủ tính pháp lý, làm căn cứ thực hiện cấp sổ dễ dàng, nhanh chóng" – ông Thắng kiến nghị.

Do đó, vẫn cần có những quy định cụ thể về việc kinh doanh, quản lý vận hành, thời hạn sở hữu đối với loại hình condotel; cần có hành lang pháp lý để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư trong vấn đề thực hiện và chi trả cam kết của các chủ đầu tư; có quy định rõ ràng trong vấn đề cam kết lợi nhuận để đưa loại hình condotel về giá trị thực, đảm bảo thị trường phát triển bền vững.

Liên quan đến nội dung này, mới đây, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị Bộ Xây dựng làm rõ nhiều nội dung trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản, báo cáo cụ thể về condotel và officetel.

Bởi sau gần 10 năm kể từ khi Luật được ban hành, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự phát triển về quy mô, sản phẩm và nguồn lực huy động. Nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới, các công trình sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, đáp ứng nhu cầu của xã hội.

Nhất là những năm gần đây, thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới, hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi sự quản lý phù hợp, đầy đủ hơn; đồng thời, với các luật đang trong quá trình sửa đổi (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng…) cần có chính sách quản lý đồng bộ, thống nhất, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch, lành mạnh theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Theo đó, Bộ Xây dựng được yêu cầu hoàn thiện Báo cáo đánh giá tác động chính sách theo hướng đánh giá kỹ lưỡng hơn về nội dung từng chính sách cụ thể, bảo đảm bao hàm được hết các khía cạnh ảnh hưởng đến các chủ thể trong quan hệ kinh doanh bất động sản.

Cùng đó là bổ sung đánh giá rõ hơn tác động của chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn để khắc phục các vướng mắc, bất cập đã nêu tại Báo cáo tổng kết thi hành, đặc biệt là liên quan đến các sản phẩm bất động sản đặc thù như căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)…