Khi áp dụng giá đất năm 2024, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều so với trước. Đây là một trong những nội dung tại Công văn số 5333/BXD-QLN của Bộ Xây dựng gửi Văn phòng Chính phủ. 

Theo đó, Bộ Xây dựng đã phân tích cơ cấu giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản cũng như đề xuất giải pháp.

Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được cập nhật hàng năm, xác định giá sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...

Bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.

Bộ Xây dựng nhận định, bảng giá đất mới sát thị trường sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng các dự án, sẽ đẩy giá nhà lên cao so với trước đây. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7 – 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 – 50% với dự án biệt thự, liền kề. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Theo dẫn chứng của Bộ Xây dựng, khu nhà ở của GP Invest (Hà Nội), chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng trên 36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỷ lệ này chỉ khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng trên 36 triệu đồng. Hay như tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% (2,3 triệu đồng trên 8,8 triệu đồng) lên 60 - 65%...

Bảng giá đất mới sát với giá thị trường làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như: giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăn với con số ước tính lên 15 – 20% so với trước.

Ngoài chi phí liên quan đến đất, giá thành của sản phẩm trong dự án bất động sản còn được cấu thành từ chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - tiện ích, chi phí vốn vay, bán hàng, thuế... Tuy nhiên, đa số chi phí này được Bộ Xây dựng đánh giá ít biến động, thậm chí chi phí vốn vay có xu hướng giảm theo mặt bằng lãi suất đã giảm chung nên không phải yếu tố làm thay đổi giá nhà ở thời gian qua.

Có thể thấy, việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sát với giá thị trường tại một số địa phương với xu hướng điều chỉnh tăng so với trước đã làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, tăng giá thành, giá bán bất động sản, nhà ở của các dự án lên khá nhiều. Qua khảo sát sơ bộ một số dự án cho thấy, do điều chỉnh giá đất đã làm tăng giá bán nhà ở, bất động sản lên từ 15 - 20% so với trước – Bộ Xây dựng khẳng định.

Với tình hình trên, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường theo dõi tình hình ban hành bảng giá đất mới của các địa phương, có giải pháp hạn chế ảnh hưởng tiêu cực của bảng giá đất đến mặt bằng giá nhà ở và cung cầu thị trường. Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đề nghị các doanh nghiệp bất động sản giảm giá thành sản phẩm bằng cách rà soát tiết giảm chi phí, áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng, đồng thời đẩy mạnh đầu tư dự án nhà xã hội, cải tạo chung cư cũ... phù hợp với đại đa số người dân.

Ghi nhận của Bộ Xây dựng cho thấy, thời gian qua, liên tiếp các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới hoặc bảng giá dự kiến, với mức điều chỉnh cao hơn trước đây. Đơn cử, bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 20 – 30% so với cũ, mới với mức thấp nhất là 513.000 đồng, cao nhất 78 triệu đồng mỗi m2. Hay tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cũng cao gấp 2,5 lần so với bảng giá cũ.

Cuối tháng 7/2024, Thành phố Hồ Chí Minh cũng đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, trong đó giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5 – 10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15 – 50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Tuy nhiên, thành phố đã hoãn, chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh này do cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng chũng chỉ rõ giá nhà ở, đất ở tăng cao tại một số thời điểm, một số dự án, một số khu vực trong thời gian qua còn một số nguyên nhân. Một số chủ đầu tư dự án bất động sản tận dụng tình hình nguồn cung bất động sản hạn chế để đưa ra giá chào bán bất động sản cao, với mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn so với mức trung bình của các dự án bất động sản.

Đặc biệt trong trường hợp tại một khu vực chỉ có rất ít, thậm chí duy nhất một dự án mở bán trong khi nhu cầu và số lượng người đăng ký mua nhiều thì chủ đầu tư có thể nâng giá bán (do không có cạnh tranh và giá tham chiếu) để thu lợi.

Một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản nhiễu loạn thông tin thị trường để “thổi giá”, “tạo giá ảo”... và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

Theo Bộ Xây dựng, cơ bản chủ đầu tư các dự án nhà ở dành trung bình khoảng 3% giá bán trả cho bên sàn giao dịch, môi giới để bán hàng. Tuy nhiên, bên sàn giao dịch, môi giới thường lựa theo tình hình thị trường để cộng thêm giá khi giao dịch với khách hàng. Các dự án có ít sản phẩm mà nhiều khách hàng quan tâm thường người mua phải trả thêm tiền so với giá trong hợp đồng ký kết với chủ đầu tư gọi là “tiền chênh”. Số “tiền chênh” này không cố định mà tùy thuộc vào sức nóng của thị nong trường, của dự án và thỏa thuận của bên môi giới với khách hàng; có thể ở mức 5% giá bán, thậm chí 10% hoặc 20%.

Đơn cử như một dự án nhà ở thấp tầng ở tỉnh Hưng Yên, các căn nhà bán ra với giá khoảng 7 - 8 tỷ đồng/căn thì khách hàng phải trả tiền chênh trung bình khoảng 750 triệu tương đương 10%. Nhưng khi dự án hạ nhiệt thì “tiền chênh” này cũng giảm xuống khoảng 250 triệu đồng thậm chí nhiều sàn chấp nhận bán không có “tiền chênh”.

Cùng đó, giao dịch bất động sản nhà ở, đất ở tại thị trường thứ cấp cũng bị đẩy giá do hoạt động môi giới, trung gian. Thông thường, bên bán phải chỉ 1% giá bán cho bên môi giới. Tuy nhiên, khi thị trường sốt nóng, môi giới thường cộng thêm “tiền chênh” để giao dịch với khách hàng. Một căn hộ chung cư giá bán khoảng 5 tỷ đồng, môi giới có thể “gửi giá” khoảng 200 - 300 triệu đồng tương đương 5%; một căn nhà liền kề giá khoảng 10 tỷ đồng, môi giới có thể gửi giá khoảng 500 triệu đồng tương đương 5% giá bán.

Trong giai đoạn sốt nóng của thị trường, nhiều môi giới còn sử dụng cách “đặt cọc” để mua nhà ở, đất ở của người bán rồi tăng giá 10% - 15% và giao bán cho người khác. Ví dụ, căn hộ chung cư có giá bán 5 tỷ đồng, bên môi giới đặc cọc 1 tỷ đồng để mua và thỏa thuận thanh toán trong 1 tháng. Trong vòng 1 tháng này, bên môi giới sẽ kiếm khách để bán chênh thành 6 tỷ - 7 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng đánh giá, chính các hoạt động này của một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân môi giới bất động sản cũng là một phần nguyên nhân làm tăng giá bất động sản nhà ở, đất ở trong thời gian qua.

Tại Nghị định số 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 có nội dung Nhà nước sẽ can thiệp khi giá nhà đất tăng hơn 20% trong 3 tháng. Theo đó, các bộ ngành cùng địa phương sẽ đề xuất giải pháp điều tiết thị trường khi giá bất động sản tăng hoặc giảm trên 20% trong ba tháng.

Đây cũng 1 trong 6 biện pháp điều tiết thị trường được nêu tại Nghị định số 96; trong đó, cơ quan quản lý có thể điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở; cơ cấu sản phẩm của các dự án nhằm điều chỉnh nguồn cung; gia hạn nộp thuế; hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi hoặc điều hành chính sách tài chính, tín dụng. Cơ chế điều tiết thị trường cũng nêu rõ vai trò của từng cơ quan liên quan.